农业园变别墅区缘何查处难

　　别墅修建禁令让一些人相信别墅市场的需求将变得更加迫切，存在巨大的经济利益，这让一些不法开发商与不守纪干部结成了“利益联盟”

　　位于重庆市九龙坡区金凤镇的重庆博士农业科技园，自2003年开始向农民廉价租用土地，兴建别墅。本刊记者在园区看到，别墅分为两种户型，包括花园赠送面积约为300至700平方米。业主陈先生说，他是在2003年花30万元买的房子，“合同签订的使用年限是50年，50年后谁还知道是什么样子？就算是小产权房，这也是政府行为，不能说收就收。前几天还有人想花高价买我的房子呢。”另一位刘姓业主准备以120万元的价格出售一套约160平方米的小户型别墅，已经吸引了3位买家。刘先生说：“准备涨价，这房子是政府行为，怎么可能被收回去呢？”

　　此前，该别墅区曾因为涉及“小产权房”问题被处理，按规定不能进行出售、转让等经营活动，然而这里仍在进行二手房买卖行为。刘姓业主介绍说，这里房子的转让手续和其他商品房不同，有意向的买家只需要和业主一起到金凤镇政府办理手续，再到园区进行备案即可。金凤镇副镇长欧治伟则表示镇政府不会允许买卖行为，他说：“房子修建时，我不负责这块工作，据我了解，后来这个项目就被叫停，重庆市国土资源局明确了这片别墅区属于违规行为，并予以了处罚，不允许再进行销售和转让，所有的非农建设也都停止了。”

　　本刊记者从九龙坡区国土资源局了解到，博士农业科技园项目计划租用金凤镇白鹤村1000亩土地，修建二层管护房和温室大棚，其中包括500亩别墅。欧治伟说，2007年10月被立案调查时，别墅已经修建了近百套，约占地20亩，大多已经出售。重庆市国土局曾派出由分管副局长带队的执法队伍，前往博士园实地调查。

　　九龙坡区国土资源局局长陶勇明表示，对园区房子还在转手售卖的事情并不知情，他们会前往调查核实，一旦查实，会根据相关规定对其进行处罚。

　　早在2004年11月16日，原建设部就发布通知，严禁以农业园区名义搞房地产开发，禁止房地产企业以“现代农业园区”或“设施农业”为名，利用集体建设用地变相从事房地产开发和商品房销售。

　　尽管国家三令五申禁建别墅，但一些地方仍存在违规建别墅现象。业内人士和有关专家指出，国家禁令太过笼统，难以遏止地方卖地冲动和别墅修建的利益链条。

　　业内人士介绍，一些地方在以农业或旅游等名义规划的园区内，通过招商开放出一片别墅用地，再以“以租代征”的形式“租”给购房者，一般使用年限为50年，也就是普遍意义上的“小产权”别墅。重庆博士农业科技园的状况只是全国小产权别墅乱象的一个缩影。这一问题已经危及到农村耕地安全，也危及到农民的合法权益保障。别墅修建禁令让一些人相信别墅市场的需求将变得更加迫切，存在巨大的经济利益，这让一些不法开发商与不守纪干部结成了“利益联盟”，钻政府管理、政策法律的空子，甚至不惜铤而走险，认为目前的查处和处罚的方式和力度没有威慑力，法不责众。

　　国土部门负责人表示，对非法用地，国土部门只能走“停工通知——处罚决定——行政复议——行政通知——法院诉讼”的程序，周期长，效果差，相对违法获得的巨额利润而言缺乏威慑力；对非法建设和非法销售，国土部门管不了，也存在信息不对称的情况，其他管理部门和买房者不一定知道这是非法用地。

　　早在2003年2月，国土资源部就发出通知，首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土资源部再次下发通知，重申在全国范围内停止别墅供地；2008年1月，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”；2010年，“国19条”也重申严禁向别墅供地；2012年2月，国土资源部再次下发通知，要求“不得以任何形式安排别墅类用地”。

　　重庆一家房地产开发公司的人士透露：“就算国家三令五申，只要土地出让金和房地产税收是地方财政收入的主要构成部分这一基础没有发生改变，就不可能避免有地方政府默许别墅类高端物业的出现。尤其是在一些相对中心城市较为偏远的地方，如果不允许建容积率低的住宅，那里就失去了招商引资的竞争力。”

　　“九龙坡农业园区1000亩土地建五百栋别墅”的消息，在天涯和猫扑等网站成为热帖，引发网民和舆论的强烈关注。西南政法大学经济法学院教授、博士生导师江帆说，九龙坡区农业园别墅的情况属于所谓“小产权”，违反了我国现行《土地管理法》第63条的规定，即农民集体所有的土地不得出让、转让、出租用于非农业建设。然而，在现实中，很多小产权房包括小产权别墅之所以大行其道，深层次的原因是地方政府卖地财政的冲动，以及市场的需求。就操作层面来说，很多小产权房在源头上就违法，规划多以农业园或旅游开发的名义进行，至于最后实际开发的情况无人去管。

　　江帆建议，首先，要严格控制、详细规划，这样就能从户型结构、容积率等方面严格控制别墅的修建；其次，从长远来看，只有解决了地方财政收入靠卖地这一根本问题，才能从根本上解决别墅修建禁而不绝的问题。(记者张琴)